Odbiór mieszkania od dewelopera. 47 rzeczy do sprawdzenia.
Zakup mieszkania od dewelopera to powód do świętowania, ale jego odbiór wymaga bardziej skupienia, niż kupienia zbyt wcześnie szampana. Przez kilkanaście lat pracy weszłam na takie odbiory setki razy. W każdym jednym znalazłam coś, czego kupujący by nie zauważył. Nie dlatego, że był nieuważny, tylko dlatego, że nikt mu wcześniej nie powiedział, gdzie patrzeć.
Studia architektoniczne też nie przygotowują studentów do odbiorów. Pewnie po to, żeby ich nie wystraszyć. Dlatego ta wiedza przychodzi z doświadczeniem, a Ty masz prawo dostać ją na tacy, zanim podpiszesz dokumenty, których nie da się cofnąć.
Ten wpis jest dla Ciebie, jeśli to Twój pierwszy odbiór w życiu. Przeprowadzę Cię przez wszystko, co sama robię u klientów. 47 konkretnych punktów, narzędzia, dwa protokoły, terminy i odpowiedzi na pytania, które każdy zadaje za pierwszym razem.
ZANIM ZACZNIEMY. CO TO WŁAŚCIWIE JEST ODBIÓR
Odbiór to formalne spotkanie z deweloperem, na którym oglądasz wykończone mieszkanie i sprawdzasz, czy zostało zbudowane zgodnie z umową. To Twoja jedyna szansa, żeby wymusić poprawki na koszt dewelopera. Wszystko, czego nie wpiszesz teraz do dokumentów, później naprawisz z własnej kieszeni.
Mieszkanie odbierasz w tak zwanym stanie deweloperskim. To znaczy, że masz gołe ściany pomalowane białą farbą, wylaną podłogę bez paneli, podłączone instalacje (prąd, woda, ogrzewanie, wentylacja), zamontowane okna, drzwi wejściowe i parapety. Nie masz żarówek, kafelek, paneli ani zabudowy. Dosłownie nic poza tym, co wymienione.
KIEDY UMÓWIĆ ODBIÓR
Tylko w dzień i tylko przy świetle słonecznym. Brzmi jak detal, ale to jedna z najważniejszych zasad. W stanie deweloperskim nie ma w mieszkaniu żadnej żarówki, więc bez słońca pracujesz na latarce. A latarka pokaże Ci ułamek tego, co pokaże dzień.
Deweloperzy o tym wiedzą. Dlatego zimą próbują przesuwać odbiory na późne popołudnie, kiedy robi się szaro. Nie zgadzaj się. Lepiej przełożyć spotkanie o tydzień niż odbierać mieszkanie w półmroku.
Zarezerwuj sobie minimum dwie godziny. Pośpiech to największy sojusznik dewelopera. Im wolniej się rozglądasz, tym więcej znajdziesz.
CO ZABRAĆ ZE SOBĄ. PUNKTY 1 DO 7
Bez tych siedmiu rzeczy odbiór będzie zgadywaniem. Każda kosztuje grosze (poza dalmierzem), a razem zmieniają Cię z naiwnego klienta w trudnego klienta. O to chodzi.
Latarka. Najprostsza, byle jasna. Skierowana pod ostrym kątem do ściany (prawie równolegle do powierzchni) pokaże każdą nierówność jako cień. Bez tej sztuczki zobaczysz tylko gładką białą plamę.
Telefon z dobrym aparatem. Każdą wadę, na którą trafisz, musisz sfotografować. Najlepiej z kilku stron, ze szczegółem i z szerszego ujęcia (żeby było widać, gdzie w mieszkaniu się znajduje). Te zdjęcia będą Twoim dowodem, jeśli deweloper zacznie się wykręcać.
Miarka zwijana plus dalmierz laserowy. Miarka do drobnych pomiarów, dalmierz do mierzenia całych pomieszczeń. Dalmierz kupisz w markecie budowlanym za 100 do 200 złotych. To jedyny zakup, który zwróci Ci się przy pierwszej znalezionej różnicy w wymiarach.
Wskaźnik napięcia. Mały przyrząd w kształcie długopisu, który świeci, kiedy włożysz go do gniazdka z prądem. Dzięki niemu sprawdzisz, czy instalacja elektryczna działa, jeszcze zanim podpiszesz cokolwiek. Koszt to kilkanaście złotych.
Poziomica i kątownik. Poziomica to długie narzędzie z bańką wypełnioną cieczą, sprawdza czy powierzchnia jest idealnie pionowa lub pozioma. Kątownik to litera L z metalu, sprawdza kąt prosty (90 stopni). Razem powiedzą Ci, czy ściany są pionowe, podłoga pozioma, a narożniki dobrze zrobione.
Piłka pingpongowa. Wygląda na żart, ale to jedno z najskuteczniejszych narzędzi do sprawdzania spadków. Położona na podłodze, balkonie albo parapecie sama pokaże, w którą stronę pochylona jest powierzchnia. Jeśli toczy się w stronę okna zamiast w stronę odpływu, masz problem.
Wydruk planu mieszkania w formacie A3. Poproś dewelopera o aktualny plan z wymiarami i wydrukuj go na dużym formacie. Każdy zmierzony wymiar, każdą znalezioną wadę i każdą wątpliwość nanieś od razu na ten plan. Po odbiorze będzie Twoim głównym narzędziem do planowania remontu.
Zostaw w domu różowe okulary. Radość z nowego mieszkania przyjdzie po podpisaniu dokumentów. W trakcie odbioru jesteś detektywem.
ŚCIANY I SUFITY. PUNKTY 8 DO 13
Krzywa ściana to nie tylko brzydki widok. To problem, który wyjdzie dopiero, kiedy stolarz przyjedzie zamontować szafę i okaże się, że nie pasuje do ściany. Wtedy będziesz albo dopłacać za korekty, albo godzić się na szczeliny.
Przyłóż poziomicę pionowo do każdej ściany w kilku miejscach (przy podłodze, na środku, przy suficie). Bańka cieczy ma stać dokładnie między dwiema kreskami. Jeśli ucieka w bok, ściana nie jest pionowa.
Włącz latarkę i przesuwaj ją wzdłuż ściany trzymaną tuż przy jej powierzchni. Cienie zdradzą wybrzuszenia i wgłębienia, których gołym okiem nie zobaczysz. To stara sztuczka malarska. Działa zawsze.
Szukaj pęknięć, plam i miejsc, które wyglądają inaczej niż reszta. Każdy podejrzany ślad to dla Ciebie pytanie do dewelopera. Co tam było? Dlaczego załatano? Czy materiał poniżej jest stabilny?
W każdym narożniku przyłóż kątownik. Jedno ramię na jednej ścianie, drugie na drugiej. Powinny równo przylegać. Jeśli między kątownikiem a ścianą jest szczelina, narożnik nie jest prosty.
Sufit sprawdź tą samą metodą co ściany. Latarka pod kątem ujawni nierówności w gładzi. W miejscach łączeń płyt gipsowo-kartonowych (zazwyczaj wzdłuż prostych linii) sprawdź dokładnie, czy nie ma drobnych pęknięć.
W miejscach, gdzie planujesz zabudowę meblową (kuchnia, szafa wnękowa, garderoba), zwróć podwójną uwagę. Ściana, do której przylega zabudowa, musi być pionowa i równa, bo szafa nie podgina się do krzywizn.
PODŁOGI. PUNKTY 14 DO 17
Pod stanem deweloperskim na podłodze masz wylewkę. To gruba warstwa zaprawy cementowej, na której ułożysz potem panele, deski albo płytki. Jeśli wylewka jest krzywa, ułożenie podłogi staje się drogie i pracochłonne.
Połóż poziomicę na podłodze w kilku miejscach każdego pomieszczenia. Wzdłuż, w poprzek, na ukos. Bańka ma stać między kreskami. Niewielkie odchylenia są dopuszczalne, ale duża krzywizna oznacza, że wykonawca będzie musiał wyrównywać wylewkę przed położeniem podłogi.
Puść piłkę pingpongową na środku pokoju. Jeśli się toczy, podłoga ma spadek. Sprawdź, w którą stronę. W mieszkaniu to nie powinno się dziać.
Szukaj plam na wylewce, miejsc o innym kolorze albo strukturze. To znaki, że wylewka była uzupełniana albo poprawiana. Sama poprawka nie jest problemem, ale dopytaj dewelopera, co poprawiał i dlaczego.
Przejdź po podłodze, dotykając jej stopami w różnych miejscach. Skrzypienia i głuche dźwięki sygnalizują, że wylewka nie przylega do podłoża. To miejsca, w których za rok mogą pojawić się pęknięcia.
OKNA. PUNKTY 18 DO 22
Okna to jeden z najdroższych elementów mieszkania. Jeśli są niesprawne albo uszkodzone, deweloper musi je wymienić, nie poprawić.
Każdą szybę obejrzyj z bliska i pod kątem. Szukaj zarysowań, pęknięć, chropowatości. Niektóre wady widać tylko, kiedy światło pada na szybę pod określonym kątem.
Ramy okienne sprawdź pod kątem zarysowań, odprysków lakieru, śladów uderzeń. To są nowe okna. Mają wyglądać jak nowe.
Złap każdą klamkę i porusz nią. Nie powinno być żadnego luzu, klamka ma się ruszać pewnie, a nie chybotać.
Otwórz i zamknij każde okno kilka razy. Ruch powinien być płynny, bez oporu, bez zacinania się, bez nieprzyjemnych dźwięków. Sprawdź pozycję uchyloną i otwartą szeroko.
Każda uszczelka (te gumowe paski wokół okna) musi być cała i przylegająca. Ubytek uszczelki to przeciągi i wyższe rachunki za ogrzewanie przez całe lata.
DRZWI. PUNKTY 23 DO 28
W stanie deweloperskim masz tylko drzwi wejściowe i czasem drzwi balkonowe. Wewnętrzne montujesz później sam.
Zamknij i otwórz drzwi wejściowe. Mają chodzić płynnie, bez oporu i bez ocierania o podłogę. Ocieranie oznacza, że są źle zawieszone albo podłoga w okolicy progu jest za wysoka.
Uchyl drzwi lekko (o jakieś 15 stopni). W narożniku przy podłodze zmierz szczelinę między dolną krawędzią drzwi a podłogą.
Otwórz teraz drzwi szeroko (do ściany) i zmierz tę samą szczelinę. Wynik powinien być bardzo zbliżony do poprzedniego pomiaru. Duża różnica oznacza, że drzwi zostały krzywo zawieszone i będą się z czasem zacinać.
Większość nowych drzwi ma system samozamykania. Otwórz drzwi i puść. Powinny się delikatnie zamknąć same. Sprawdź też odwrotną sytuację. Drzwi zostawione w pozycji zamkniętej nie powinny same się otwierać. Znam przypadek mieszkania, w którym tak właśnie było.
Sprawdź każdą uszczelkę wokół futryny. Ubytek uszczelki to przeciąg, hałas z klatki i utrata izolacji akustycznej.
Próg drzwi wejściowych zwykle na etapie odbioru jest jeszcze niezamontowany (montują go po ułożeniu podłogi). Jeśli leży gdzieś obok, sprawdź, czy nie jest uszkodzony. Zaznacz na planie, że musisz to ponownie sprawdzić po jego montażu.
WENTYLACJA. PUNKTY 29 DO 31
Wentylacja to niewidoczny element, który decyduje o tym, czy mieszkanie będzie zdrowe czy zagrzybione. Sprawdzenie zajmie Ci minutę.
Weź zwykłą kartkę papieru A4. Podejdź do kratki wentylacyjnej w kuchni (zwykle nad szafkami albo przy suficie). Przyłóż kartkę do kratki. Powinna sama trzymać się dzięki sile zasysania powietrza. Jeśli spada, ciąg jest za słaby. To problem do zgłoszenia.
To samo zrób z kratką w łazience. Tutaj ciąg powinien być nawet mocniejszy, bo łazienka generuje wilgoć, którą wentylacja musi wyprowadzać.
Jeśli Twoje mieszkanie ma wentylację mechaniczną (wymuszoną wentylatorem, zwykle w nowoczesnym budownictwie, charakterystyczne urządzenia widać przy oknach albo w specjalnej szafce), poproś dewelopera o pokazanie systemu. Sprawdź, czy filtry są zamontowane i czy urządzenie działa.
ELEKTRYKA. PUNKTY 32 DO 35
Tu wskaźnik napięcia zarabia na siebie w pięć minut.
Wkładaj wskaźnik napięcia do każdego gniazdka po kolei. Wskaźnik zaświeci się, jeśli w gniazdku jest prąd. Sprawdź wszystkie. Niedziałające gniazdko to znak, że gdzieś w instalacji jest błąd.
Policz wszystkie gniazdka w każdym pokoju i porównaj z projektem (planem, który dał Ci deweloper). Brakujące gniazdko to wada do zgłoszenia. Zaplanowałeś sofę pod jedną ścianą, a gniazdek tam nie ma? Deweloper musi je dorobić.
Każde gniazdko ma być w miejscu zgodnym z planem. Jeśli na rysunku gniazdko jest 30 centymetrów od narożnika, a w rzeczywistości 60, zaznacz to. Niby drobiazg, ale po ułożeniu mebli będzie miało znaczenie.
Punkty sufitowe na lampy też policz i sprawdź ich pozycję. Lampa nad stołem jadalnym musi być nad stołem, a nie obok. Jeśli punkt jest przesunięty, lepiej dowiedzieć się teraz niż w dniu wieszania lampy.
WODA I OGRZEWANIE. PUNKTY 36 DO 38
Te trzy punkty zajmą Ci łącznie pięć minut, ale potrafią uratować Cię przed zalaniem mieszkania pod Tobą.
W kuchni i łazience masz wyprowadzenia wody (kawałki rur wystających ze ściany pod przyszłą umywalkę, zlewozmywak, prysznic, sedes). Każdy zawór odkręć i zakręć. Ruch powinien być płynny, bez oporu i bez zacięć. Sztywny zawór to wada.
Grzejniki powinny być stabilnie zamocowane do ściany. Złap delikatnie grzejnik i sprawdź, czy się nie rusza. Chwiejący się grzejnik to potencjalne źródło wycieku.
Wokół każdej rury, zaworu i grzejnika szukaj plam, śladów wilgoci, kropli. Każda taka plama to znak, że gdzieś jest nieszczelność. Deweloper musi to naprawić przed odbiorem, nie po.
BALKONY I PARAPETY. PUNKTY 39 DO 44
Tu znowu przyda się piłka pingpongowa. Brzmi śmiesznie, ale działa lepiej niż jakikolwiek inny prosty test.
Połóż piłkę pingpongową na środku balkonu. Powinna toczyć się w stronę odpływu (kratki, do której spływa deszczówka), nigdy w stronę okna ani drzwi balkonowych. Jeśli toczy się w złą stronę, podczas każdej ulewy woda będzie spływać do Twojego salonu.
Tę samą piłkę połóż na parapecie zewnętrznym (po stronie ulicy, nie pokoju). Też powinna się toczyć, tym razem na zewnątrz, czyli z dala od okna. To zapewnia odprowadzanie deszczu.
Każdą płytkę na balkonie obejrzyj z bliska. Szukasz pęknięć, odprysków, ubytków na krawędziach. Nowe płytki nie powinny mieć żadnych uszkodzeń.
Każdą płytkę obstukaj kostkami palców (jak kiedyś sprawdzano arbuza w sklepie). Dźwięk powinien być pełny, "pełny dźwięk" jak po drewnie. Głuchy odgłos oznacza, że pod płytką jest pustka, czyli klej nie złapał. Taka płytka popęka pierwszej zimy.
Sprawdź, czy odpływ wody na balkonie (kratka w podłodze) nie jest zatkany albo uszkodzony. Wlej trochę wody z butelki i sprawdź, czy spływa.
Złap balustradę i delikatnie nią potrząśnij. Ma być sztywna, stabilna, bez żadnego luzu. Chwiejąca się balustrada to zagrożenie bezpieczeństwa, którego deweloper nie ma prawa Ci oddać.
WYMIARY. PUNKTY 45 DO 47
To są trzy najważniejsze pomiary, których nie pominiesz, jeśli planujesz remont (a planujesz, bo właśnie kupiłeś mieszkanie do remontu).
Zmierz każde pomieszczenie i porównaj wymiary z dokumentacją techniczną od dewelopera. W chwili pisania tego tekstu polskie normy budowlane dopuszczają odchylenia do około 2 procent od projektu. Wszystko powyżej to wada. Sprawdź jednak aktualne przepisy i specyfikację techniczną swojej umowy, bo te liczby się zmieniają.
Zmierz wysokość pomieszczenia (od podłogi do sufitu) w co najmniej dwóch miejscach każdego pokoju. W idealnym świecie powinny być identyczne. W realnym świecie różnią się o centymetr albo dwa. Większa różnica to znak, że strop lub podłoga są krzywe.
W miejscach, gdzie planujesz wysoką zabudowę meblową (szafa pod sufit, kuchnia z zabudową do góry), zmierz wysokość bardzo dokładnie. Zabudowa pod sufit ma sztywne wymiary. Centymetr różnicy potrafi wyrzucić cały projekt szafy do kosza i zmusić do robienia jej na nowo, krótszej.
Wszystkie zmierzone wymiary nanoś od razu na wydrukowany plan A3. Po odbiorze ten dokument staje się podstawą do każdej dalszej rozmowy z architektem, stolarzem czy ekipą remontową.
DWA PROTOKOŁY, KTÓRE PODPISUJESZ
Z każdego odbioru wynosisz dwa zupełnie różne dokumenty. Nie pomyl ich, bo różnica między nimi to różnica między bezpieczeństwem a kłopotami.
Protokół odbioru technicznego to lista wszystkich wad, które znalazłeś podczas wizyty. Spisuje go zwykle przedstawiciel dewelopera, ale Ty dyktujesz treść. Każda znaleziona usterka idzie na tę listę z opisem (co, gdzie, jakie). Im dokładniej, tym lepiej. Obie strony podpisują protokół. Od tego momentu deweloper ma obowiązek usunąć wszystkie wpisane wady w terminie określonym w umowie.
Jeśli po naprawach pojawią się kolejne problemy, podczas drugiej wizyty spisujesz kolejny protokół techniczny. I trzeci, jeśli trzeba. Powtarzasz tę procedurę, aż wszystko będzie w porządku.
Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument końcowy. Podpisujesz go dopiero wtedy, kiedy wszystkie wady z protokołu technicznego zostały usunięte. Ten protokół zawiera odczyty wszystkich liczników (prąd, woda, gaz, ciepło) na dzień przekazania oraz listę kluczy, które od dewelopera dostajesz.
Od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkanie jest oficjalnie Twoje. Każda wada, która ujawni się po podpisaniu, idzie z Twojej kieszeni (poza tymi objętymi gwarancją). Dlatego nigdy nie podpisuj protokołu zdawczo-odbiorczego, jeśli mieszkanie ma niezałatwione usterki.
CO ROBIĆ PO ODBIORZE
Po pierwszej wizycie deweloper ma od 14 do 30 dni na usunięcie wszystkich wad wpisanych w protokole technicznym. Dokładny termin sprawdź w swojej umowie sprzedaży, bo każda umowa może go określać inaczej.
Po naprawach umów się na drugą wizytę. Też w dzień, też z listą, też z narzędziami. Z protokołem w ręku odhaczasz każdą wcześniej zgłoszoną wadę. Jeśli któraś nie została usunięta dobrze, wraca do protokołu. Jeśli pojawiły się nowe (a czasem się pojawiają), też je wpisujesz.
Dopiero wtedy, kiedy mieszkanie jest naprawdę bez zarzutu, siadasz do protokołu zdawczo-odbiorczego. Spisz w nim odczyty wszystkich liczników. Odbierz wszystkie klucze (zwykle są dwa komplety, w tym jeden z tak zwanej wkładki budowlanej, używanej przez ekipy w trakcie budowy, którą musisz potem wymienić na właściwą). Sprawdź, czy dostałeś klucze do skrzynki na listy, do bramy garażowej, do komórki lokatorskiej, jeśli takie elementy do mieszkania należą.
Jeśli do mieszkania przynależy komórka lokatorska lub miejsce w hali garażowej, traktuj je z tą samą uwagą co mieszkanie. Komórka z wilgocią to problem na lata. Miejsce garażowe bez wyraźnego oznaczenia może być źródłem konfliktów z sąsiadami.
NAJCZĘSTSZE PYTANIA
Czy mogę zrezygnować z odbioru mieszkania od dewelopera?
Formalnie tak, ale to jeden z najgorszych pomysłów. Bez odbioru tracisz prawo do egzekwowania napraw na koszt dewelopera. Każda wada, którą znajdziesz po wprowadzeniu, idzie z Twojej kieszeni. Odbiór to nie biurokracja, to Twoje narzędzie ochrony.
Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterek?
Standardowo od 14 do 30 dni od dnia spisania protokołu, ale dokładny termin reguluje Twoja umowa sprzedaży. Przed odbiorem przeczytaj umowę i sprawdź konkretny zapis. Jeśli umowa milczy w tej sprawie, obowiązują przepisy ogólne.
Co zrobić, jeśli deweloper nie usunie usterek w terminie?
Wyślij pisemne wezwanie do wykonania napraw z określonym nowym terminem (najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Jeśli i to nie zadziała, masz prawo zlecić naprawy innemu wykonawcy na koszt dewelopera. Wszystkie etapy dokumentuj. Bez dokumentacji nie udowodnisz nic.
Czy warto wynająć inspektora budowlanego do odbioru?
Tak, szczególnie jeśli to Twój pierwszy odbiór w życiu. Koszt inspektora budowlanego to zwykle 500 do 1500 złotych w zależności od metrażu i miasta. Jego oko wyłapie wady, których nie zauważysz. Alternatywą jest doświadczony architekt wnętrz, znajomy z branży budowlanej albo osoba, która ma już za sobą kilka odbiorów. Idź z kimś, nawet jeśli nie jest fachowcem. We dwoje znajdziecie więcej i będziecie odporniejsi na presję ze strony dewelopera.
Jaka jest dopuszczalna tolerancja wymiarów w mieszkaniu od dewelopera?
W chwili pisania tego tekstu normy budowlane dopuszczają odchylenia do około 2 procent od wymiarów z projektu. Wszystko powyżej to wada, którą deweloper musi poprawić. Zawsze sprawdź jednak aktualne przepisy oraz specyfikację techniczną swojego lokalu, bo te liczby się zmieniają.
Czy mogę podpisać protokół zdawczo-odbiorczy, jeśli zostały jeszcze drobne usterki?
Nie. Podpisanie tego protokołu oznacza akceptację stanu mieszkania w całości. Wszystko, co nie zostało wcześniej wpisane do protokołu technicznego, przechodzi na Twoją odpowiedzialność. Dopóki są nawet drobne usterki, działa protokół techniczny, nie zdawczo-odbiorczy.
Czego deweloperzy najczęściej nie chcą pokazać podczas odbioru?
Trzech rzeczy. Pierwsza to nierówności ścian i podłóg, dlatego próbują przesuwać spotkania na późne popołudnie, kiedy światło jest słabsze. Druga to spadki podłogi w balkonach idące w złą stronę, dlatego zwykle nie polewają balkonu wodą przy klientach. Trzecia to odchylenia wymiarów od projektu, dlatego nie podają sami wymiarów, tylko czekają, czy sam zmierzysz.
Co sprawdzić w komórce lokatorskiej i miejscu garażowym?
W komórce: szczelność drzwi, brak wilgoci i zapachu stęchlizny, sprawność oświetlenia, stan ścian i podłogi. Na miejscu garażowym: czytelne oznaczenie liniami zgodne z numerem na umowie, rzeczywiste wymiary porównaj z dokumentacją, sprawność szlabanu, działanie pilota, czy do miejsca da się dojechać bez kolizji z innymi pojazdami.
Wydrukuj sobie tę listę i zabierz na odbiór. Każdy z 47 punktów oznacz, kiedy go sprawdzisz. Każdy znaleziony problem zapisz wraz z numerem punktu. Zdjęcia z telefonu nazwij tak, żeby pasowały do punktów.
Odbiór to jedna z najważniejszych godzin w życiu Twojego nowego mieszkania. Daj sobie czas, narzędzia i jasną głowę. Spokojnie, w dzień, najlepiej z kimś bliskim, kto Cię wesprze. Reszta przyjdzie sama.
Powodzenia. Jeśli zrobisz to dobrze raz, oszczędzisz sobie miesięcy frustracji i tysięcy złotych. A o to właśnie chodzi.
